Что такое Hak Sewa
Hak Sewa — договорное право аренды земли, единственная форма, по которой иностранец заходит на Бали напрямую: без создания юрлица и без визы-резидентства. Права и порядок оплаты закреплены статьями 44–45 закона UU No. 5/1960 (UUPA).
Широко распространённое убеждение о статутном пределе в 30 лет — не соответствует тексту закона. Статьи 44–45 UUPA определяют право, порядок оплаты и запрет кабальных условий, но числового предельного срока не содержат. Контрольное сравнение: статья 35 того же закона про HGB (право застройки) содержит прямую формулировку «paling lama 30 tahun» (максимум 30 лет) + продление 20 лет — то есть законодатель умел и хотел писать срок явно, когда это было нужно, и сознательно не сделал этого для Hak Sewa.
Откуда миф: путаница с HGB/Hak Pakai (там срок действительно статутный), осторожная практика части балийских нотариусов (не пишут договоры дольше 25–30 лет из собственного риск-менеджмента), маркетинговое эхо агентств.
Практический вывод: рыночная практика — 25–30 лет на сделку, но это не юридический потолок, а предмет переговоров с застройщиком и позиции конкретного нотариуса. Длинные сроки (50–100 лет) законом не запрещены, но на практике несут повышенный риск переквалификации как обхода запрета на Hak Milik для иностранцев — фиксировать в договоре нейтрально, без заявлений о «freehold-эквиваленте».
Источник: UU No. 5/1960 (UUPA) ст. 44–45, ст. 35 — первоисточник прочитан напрямую на jdih.kemenkeu.go.id и jdih.atrbpn.go.id, сверено 2026-08-05/06. Дополнительно проверены Perda Provinsi Bali No. 7/2018 и Pergub Bali No. 66/2017 — регулируют аренду государственной земли, к частным сделкам лизхолда не применяются.
Как происходит продление на практике
Механика ниже — по объяснению руководителя отдела продаж на звонке с клиентом, на примере апартамента Royal Oasis (Чангу). Это не выдержка из закона, а описание рабочего процесса конкретного застройщика.
- Условия аренды фиксируются нотариально удостоверенным договором (Akta Sewa). Базовый срок изменению не подлежит — застройщик передаёт право владения на весь этот срок.
- В договоре отдельным разделом прописано право на продление на дополнительный срок.
- За два года до окончания базового срока нотариус (не застройщик и не инвестор) заказывает независимую экспертизу — обычно две-три — для определения рыночной стоимости земельного участка без учёта построек на нём.
- Нотариус берёт среднее значение оценок. Застройщик делит эту сумму пропорционально между всеми инвесторами объекта и выставляет каждому инвойс на продление.
- Если инвестор соглашается оплатить — договор продлевается на согласованный дополнительный срок.
- Если инвестор отказывается — застройщик сам оплачивает продление, и юнит переоформляется на застройщика.
Стоимость продления — пример, а не тариф. На звонке названа ориентировочная цифра «15–20% от первоначальной стоимости объекта» (пример: апартамент $135 000 → продление около $27 000). Это озвучено менеджером по продажам в переговорах с конкретным клиентом, не является публичной ставкой застройщика и не проверялось независимо юристом компании.
Источник: расшифровка телефонного звонка руководителя отдела продаж с клиентом, 2026-09-17/18 (внутренняя запись).
Частые вопросы
Правда ли, что иностранец не может арендовать землю на Бали дольше 30 лет?
Нет. Это распространённое заблуждение среди клиентов, части агентов и части нотариусов. Закон (UUPA ст. 44–45) числового предела не устанавливает — срок Hak Sewa определяется договором сторон. Рыночная практика — 25–30 лет за сделку, но это переговорная позиция, не юридический потолок.
Может ли застройщик расторгнуть договор в одностороннем порядке?
По объяснению на звонке с клиентом, договоры True Real Estate/партнёров содержат отказ от статей 1266–1267 Гражданского кодекса Индонезии — стороны вправе урегулировать спор без ожидания судебного решения, но это не даёт застройщику права расторгнуть договор произвольно. Договор действует до момента исполнения обязательств; при задержке сдачи действуют штрафные санкции в пользу инвестора, а не право застройщика на расторжение. Эта формулировка — со слов сотрудника отдела продаж на переговорах, для юридически значимого вывода по конкретной сделке нужна проверка самого договора юристом.
Что будет, если я не заплачу за продление?
По практике застройщика, описанной на звонке: если инвестор отказывается оплатить продление, застройщик оплачивает его сам и юнит переходит в собственность застройщика. Сотрудник компании на звонке отметил, что в его практике инвесторы от продления не отказывались.
Чем отличается Hak Sewa от HGB и Hak Pakai?
HGB и Hak Pakai — формы со статутным циклом 30+20(+30) лет, доступны PT PMA (HGB) или иностранцу-физлицу с действующим KITAS/KITAP (Hak Pakai). Hak Sewa — единственная форма, где иностранец заходит без юрлица и без визы-резидентства, и у неё нет закреплённого законом предельного срока — весь срок и условия продления определяются договором.
Правда ли, что цена объекта в pre-sale растёт не потому что дорожает недвижимость?
По объяснению на звонке: на рынке leasehold-инвестиций Бали ценность объекта — не квадратный метр сам по себе, а сколько цента с вложенного доллара он приносит. Ранний вход на стадии стройки даёт инвестору более высокую доходность на вложенный капитал за счёт принятых на себя рисков стройки. Более поздний покупатель, для которого меньшая доходность (например 9% вместо 12%) всё ещё привлекательна, готов заплатить за тот же объект больше — отсюда рост цены при перепродаже. Это не капитализация недвижимости в классическом смысле, а переоценка доходности под нового покупателя с другим порогом ожиданий.
По проекту: Royal Oasis Collection (Чангу)
NEXA Royal Oasis Collection, Переренан, Чангу
Застройщик: NEXA (whitelist True Real Estate) · Готовность: приёмка апартаментов в процессе, ориентировочно конец сентября — начало октября 2026, сдача в аренду с октября
На звонке с клиентом озвучен базовый срок Hak Sewa с правом продления ещё на 25 лет по нотариальному механизму, описанному в разделе «Как происходит продление» выше. Продление фиксируется отдельным разделом того же нотариального договора Akta Sewa.
В расшифровке звонка формулировка базового срока звучит нечётко («30 30» — вероятно повтор при объяснении, не самостоятельная цифра). Точный базовый срок по конкретному юниту — сверять по самому нотариальному договору, не по устному объяснению на звонке.
Источник: расшифровка телефонного звонка руководителя отдела продаж, 2026-09-17/18.
По проекту: Royal Oasis Black Edition (Пандава)
NEXA Royal Oasis Black Edition, Пандава, Букит
Застройщик: NEXA (whitelist True Real Estate) · PBG получен · 79 апартаментов
Leasehold — 77 лет, оплачен единовременно на старте, без необходимости продления. Это отличает Black Edition от классической модели «базовый срок + продление через независимую экспертизу», описанной для Royal Oasis в Чангу: здесь весь срок фиксируется одним платежом и одним нотариальным договором сразу после завершения стройки.
Источник: опубликованная Notion-страница застройщика NEXA Royal Oasis Black Edition, снимок 2026-08-25.
По проекту: Silawana Complex (Убуд)
Silawana Complex — EVDEkimi Real Estates, Убуд, Петулу
Застройщик: EVDEkimi Real Estates (вне whitelist True Real Estate, DD не проводился)
Leasehold — 30 лет с гарантированным продлением ещё на 25 лет. Формулировка «гарантированное» в маркетинговых материалах застройщика отличается от механизма Royal Oasis (там продление — право, реализуемое через процедуру независимой оценки, а не готовая гарантия). Деталей самого механизма гарантии (кто и как фиксирует цену продления) в открытых материалах застройщика не раскрыто — уточнять отдельно при подготовке сделки.
Источник: опубликованная Notion-страница застройщика EVDEkimi, раздел условий Silawana Complex.